Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang xuất hiện xu hướng giảm giá tại nhiều dự án từng tăng nóng trong năm 2025. Không ít chủ nhà đã chấp nhận hạ giá từ 300 – 500 triệu đồng mỗi căn để thu hút khách mua, tuy nhiên giao dịch thực tế vẫn diễn ra khá chậm, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá sâu
Sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài từ cuối năm 2024 đến hết năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Tại nhiều khu vực nội thành, đặc biệt là các quận có nguồn cung căn hộ lâu năm, nhiều chủ sở hữu đã phải điều chỉnh giá bán giảm hàng trăm triệu đồng so với mức chào bán trước đó.
Theo ghi nhận từ thị trường, mức giảm phổ biến dao động từ 300 – 500 triệu đồng mỗi căn tùy diện tích và vị trí. Một số căn hộ từng được kỳ vọng mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư nay phải liên tục điều chỉnh giá để tìm kiếm khách hàng thực sự có nhu cầu ở. Dù giá bán đã giảm đáng kể so với giai đoạn đỉnh, lượng giao dịch thành công vẫn khá khiêm tốn. Nhiều môi giới cho biết số lượng khách đi xem nhà vẫn có nhưng tỷ lệ xuống tiền thấp hơn trước.
Người mua chờ đợi giá giảm thêm
Một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường chưa cải thiện là tâm lý chờ đợi của người mua. Sau thời gian dài chứng kiến giá căn hộ leo thang liên tục, nhiều người có nhu cầu ở thực hiện nay cho rằng mặt bằng giá vẫn ở mức cao so với khả năng tài chính. Do đó, họ lựa chọn tiếp tục quan sát thay vì quyết định mua ngay.
Bên cạnh đó, không ít khách hàng kỳ vọng thị trường sẽ còn điều chỉnh trong những tháng tới khi nguồn cung mới tăng lên và áp lực tài chính từ phía nhà đầu tư ngày càng lớn. Giới chuyên gia nhận định tâm lý “chờ giá tốt hơn” đang trở thành yếu tố quan trọng khiến nhiều giao dịch bị trì hoãn dù bên bán đã giảm giá khá mạnh.
Nhà đầu tư gặp áp lực dòng tiền
Không chỉ người mua thận trọng, nhiều nhà đầu tư cũng đang đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng để mua căn hộ với kỳ vọng bán chênh lệch trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, khi tốc độ tăng giá chững lại, chi phí lãi vay cùng áp lực dòng tiền khiến không ít người buộc phải giảm giá bán để thu hồi vốn.
Các chuyên gia cho rằng những sản phẩm có vị trí trung bình, chất lượng không quá nổi bật hoặc nằm trong các dự án đã khai thác nhiều năm sẽ chịu áp lực giảm giá lớn hơn so với các dự án mới, có tiện ích đồng bộ và kết nối giao thông thuận lợi.
Thanh khoản chưa theo kịp đà giảm giá
Điểm đáng chú ý là dù giá bán đã có sự điều chỉnh, thanh khoản trên thị trường vẫn chưa cải thiện tương xứng. Nhiều môi giới bất động sản cho biết người mua hiện nay nghiên cứu rất kỹ trước khi ra quyết định. Thay vì mua theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội như trước đây, khách hàng hiện tập trung đánh giá giá trị thực, tiềm năng khai thác và khả năng. tăng giá dài hạn của tài sản.
Điều này khiến thời gian giao dịch kéo dài hơn đáng kể. Không ít căn hộ dù đã giảm vài trăm triệu đồng vẫn phải rao bán trong nhiều tháng mà chưa tìm được khách phù hợp.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Các chuyên gia nhận định diễn biến hiện nay cho thấy thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc sau chu kỳ tăng trưởng mạnh.
Những sản phẩm được định giá quá cao so với giá trị thực có thể tiếp tục chịu áp lực giảm giá để phù hợp với sức mua của thị trường. Trong khi đó, các dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và nhu cầu ở thực cao vẫn duy trì được mức giá ổn định hơn.
Về dài hạn, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn được đánh giá tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến tình trạng giá bán điều chỉnh cục bộ ở một số phân khúc trước khi tìm được mặt bằng cân bằng mới.
Sự thận trọng của người mua cùng áp lực tài chính từ phía nhà đầu tư đang khiến thị trường chung cư Hà Nội bước sang giai đoạn giao dịch thực chất hơn, nơi yếu tố giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế được đặt lên hàng đầu thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.